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同策:35个大中都会写字楼投资代价研讨陈诉

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【编者按】随着房地产行业进入“白银期间”,企业的利润率也随之走低,现在标杆上市公司的净利润率根本在13%,乃至一般项目以10%的净利润率维持开辟。这关于房企来讲,地区或都会结构战略将间接影响到开辟企业的利润率,乃至范围化的增长时机。因而,房企势必会调解本人的结构战略,选择危害最小的都会停止拿地,以最大能够低落投资危害。我们不难了解为何房地产都会进入研讨越来越受开辟商注重​。针对这个话题,同策征询研讨部针对差别物业范例停止综合剖析,近期完成了《2014年70个大中都会商品住宅投资代价研讨陈诉》、《2014年35个大中都会贸易地产投资代价研讨陈诉》、《2014年35个大中都会写字楼投资代价研讨陈诉》三份陈诉。本文仅就《2014年35个大中都会写字楼投资代价研讨陈诉》研讨效果停止阐明,经过这个描绘让更多的房企、金融机构等理解35个大中都会写字楼物业的投资代价,为开辟商、金融机构等各市场主体决议计划做参考根据。 
    起首,我们思索与写字楼开展的相干水平以及数据的可得性,选取8个目标,辨别从生齿因子和经济因子两方面权衡都会根本面,从而权衡35个大中都会写字楼的都会根本面投资代价。其次,我们选取3个反应写字楼市场供求干系的目标,从市场特性方面来权衡35个大中都会写字楼市场供需情况,明白从市场供需的角度这些都会能否值得停止投资。

此中,从35个大中都会人均写字楼面积来看,北京、广州、天津、杭州、厦门、宁波、合肥、郑州、银川、呼和浩特、贵阳等11个都会人均写字楼面积分明高于其他都会,供应曾经较为充沛,这11个都会人均写字楼面积曾经面对饱和或过剩的形态,曾经占据35个大中都会三分之一。

 从国际来看,依据本陈诉的研讨规范,假如一个都会人均贸易面积超越1平方米,也就意味着都会的写字楼供给面积已呈现饱和或分明呈现过剩景象,而如许的都会在35个大中都会当中不在多数。同策征询研讨部数据表现,北京、杭州、银川成为35大中都会人均写字楼面积已在1.5平方米以上,成为35大中都会人均贸易面积最高的三个都会。别的,广州、天津、厦门、宁波、合肥、郑州、呼和浩特、贵阳等8个都会人均写字楼面积超越1平方米。现在,11个都会人均写字楼面积曾经面对饱和或过剩的形态,曾经占据35个大中都会三分之一。

 而就北上广深等一线都会来看,由于其常住生齿数目巨大、第三财产才能较强等缘由,写字楼市场需求相称微弱,至今为止,除北京外,上海、广州和深圳这三个一线都会总体上依然没有零碎性的供给过剩的市场危害。但是,一线都会间隔都会人均贸易面积1平方米的戒备值也不太悠远,从这个角度来看,即便一线都会、其他二线都会现在写字楼没有零碎性的供给过剩的市场危害,也应该延迟防备写字楼市场供给过剩的危害。从35个大中都会写字楼市场供需最近看,短期内来看,不少都会依然面对供给量偏大的市场危害,会影响到这些都会写字楼物业的投资代价。比方西宁、海口、银川、大连、乌鲁木齐、天津、济南、兰州等8个都会新开工面积远凌驾市场去化才能,均匀去化周期到达5年以上,乃至一般都会写字楼物业可供市场去化10年以上,比方西宁、海口。  从上述都会写字楼市场曾经面对饱和或过剩的形态的缘由来看,同策征询研讨部总监张雄伟以为,次要为城镇化与企业转型两方面,详细来讲:

 第一、在城镇化进程中,新的都会开展计划及办公情况不时晋级是主因。这些计划触及新的都会副中央、新兴商圈、地区兼并、原有都会地区功用晋级等诸多方面,这些计划将间接招致社会及经济资源向这些地区聚集,也就间接招致中国都会写字楼开辟疾速的开展,招致全体市场靠近饱和或部分过剩;

 第二、在以后住宅市场限购的市场配景下,浩繁房企将视野转移到商办物业开辟,开端追求战略转型,肯定意义上也招致商办物业开辟群起而上,招致写字楼开辟面对同质化,供给过剩的危害。虽然从企业本身的角度而言,企业是试图经过战略调解与转型,完成其整个企业体系外部现金流构造中投资商办物业的资金与投资住宅地产、其他财产的资金可以互动,而且这两者之间可以完成精良互补,但是,从整个市场的角度来看,就碰面临总体上写字楼市场开辟同质化与供给过剩的危害。

  第三、第三财产的迅猛开展促使写字楼物业需求大增,但开辟体量曾经凌驾第三财产增长带来实践需求。

  国度统计局日前发布《2013年统计公报》表现,2013年,第一财产添加值比重为10.0%,比上年稍微降落0.1个百分点,比重根本持平,而第三财产比重则分明进步,到达46.1%,比上年进步1.5个百分点,比第二财产比重高2.2个百分点,这是第三财产比重初次超越第二财产。

  而写字楼是都会第三财产的紧张载体,第三财产的迅猛开展势必会促使写字楼物业需求大增,但是,现在写字楼项目标开辟体量曾经凌驾第三财产增长带来实践需求,此时,从写字楼市场体现来看,局部都会已面对饱和或过剩形态,尤其是关于大少数都会新城、新区或局部郊区写字楼物业来讲,由于开辟体量过大,空置景象比拟严峻,短期内给市场形成了比拟大的去化压力。

  因而,从上述角度剖析来看,我们也不难了解局部都会开端公布政策,提早预警和调解商办综合体的开辟危害。比方往年年终苏州市就出台贸易地产“限售”和制止售后包租”政策,防备在贸易地产范畴呈现企业或项目运营危害;2014年6月,杭州也将对贸易综合体结构的题目地区停止差异化调解,局部地区将严厉控制新增大型贸易综合体的开辟。而这两次政策的出台为近期中央当局公布的政策之中初次提到“躲避贸易地产投资危害”的要求。

  最初,经过对35个大中都会的都会根本面与写字楼市场供需根本面两项目标停止穿插剖析,同策征询研讨部终极得出35个大中都会写字楼市场投资代价后果。

  同策征询研讨部总监张雄伟以为,从上述剖析后果来看,第三财产从业生齿多,第三财产较为兴旺,关于办公楼具有弱小的生齿和经济支持,且办公楼供需较为均衡的都会成为开辟企业、金融机构等优先辈入的都会,比方深圳、南京、重庆、成都、武汉、西安等都会。

  而关于第三财产从业生齿多,第三财产较为兴旺,关于办公楼具有弱小的生齿和经济支持,但办公楼供应过分,短期市场压力较大的都会,关于开辟企业、金融机构等来讲则成为其重点存眷的都会,比方上海、广州、北京等一线都会,另有杭州、天津、郑州等局部二线都会。

  关于第三财产从业生齿少,第三财产较弱,但办公楼供需较为均衡的都会,关于开辟企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的都会,而这类都会还不在多数,而且大少数位于中西部地域。比方南宁、福州、海口、石家庄、大连、青岛、沈阳、济南、哈尔滨、兰州、太原、长沙、南昌、乌鲁木齐。

  关于第三财产从业生齿少,第三财产较弱,办公楼供应过分的都会,关于开辟企业、金融机构等来讲则成为应该重点躲避的都会。比方合肥、宁波、厦门、贵阳、昆明、呼和浩特、银川、西宁等都会。总之,从《2014年35个大中都会写字楼投资代价研讨陈诉》剖析来看,企业或金融机构等市场主体投资写字楼市场,应该慎重为之,不行自觉投资。尤其是在往年银行信贷紧缩的市场配景下,企业融资本钱高,资金面广泛告急,写字楼市场的投资、开辟危害更大,假如没有比拟稳妥的市场结构战略与资金面的支持,开辟企业极有能够在这一轮市场开展进程中堕入僵局。
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